Semnarea unui contract de închiriere este un vis devenit realitate pentru mulți străini sosiți în Germania, având în vedere situația complicată a locuințelor din orașe. Dar mulți oameni ar putea să nu fie conștienți de costurile suplimentare care vin odată cu acest proces. De la bucătării la plinte și chiar și eticheta cu numele pe ușa de la intrare - închirierea unui apartament în Germania poate implica o mulțime de vicii ascunse. Iată o privire la ceea ce te poți aștepta...

Cum funcționează exact închirierea în Germania?

Primul lucru pe care trebuie să-l știi, este că în Germania vei da peste două noțiuni: o chirie „rece” și alta „caldă” în contract. Kaltmiete este chiria proprietății în sine, fără utilități, iar Warmmiete este chiria totală plus Nebenkosten - costurile de întreținere sau accesorii.

Aceste costuri pot include lucruri precum impozitul pe proprietate, apă caldă, curățenia și electricitatea în zonele comune, întreținerea grădinii, parcarea, întreținerea ascensoarelor și a casei scării, costuri cu cablu TV/conexiune, apă, canalizare și taxe de îngrijitor.

Pe unele apartamente, Nebenkosten include costurile de încălzire, totuși unii chiriași trebuie să plătească taxele de încălzire separat la o companie de utilități. Acest lucru va fi specificat în contractul tău.

Costurile secundare nu includ, de obicei, lucruri precum taxa de bandă largă, electricitate și TV, așa că va trebui să incluzi aceste lucruri în buget. Uneori, conexiunea prin cablu va fi listată ca un cost separat în afară de Nebenkosten.

O excepție notabilă este dacă subînchiriezi de la un Hauptmieter (chiriaș principal) sau este un apartament pentru studenți - în acest caz, toate costurile suplimentare sunt de obicei incluse în suma finală a chiriei pe care o plătiești lunar.

Cheltuielile pentru bucătărie

O surpriză pe care o întâmpină adesea străinii atunci când închiriază un imobil în Germania este că bucătăria ar putea să nu fie inclusă în apartament. Asta înseamnă că va trebui să cumperi o bucătărie nouă când te muți sau poți aranja să o achiziționezi de la chiriașul de dinainte.

Dacă bucătăria este inclusă, literele EBK (însemnând Einbauküche) sunt de obicei trecute în anunțul de închiriere a apartamentului. Uneori, un imobil va fi închiriat ca având un cuptor și o chiuvetă - și asta este literalmente tot ceea ce va fi în spațiul de bucătărie. Înseamnă că va trebui să cheltuiești pentru achiziționarea unor dulapuri sau rafturi care pot ajunge să coste sute sau chiar mii de euro.

Germania este cunoscută pentru legislația cu drepturi puternice ale chiriașilor, ceea ce face foarte dificil pentru proprietari să scoată oamenii din casele lor. În plus, chiriile în mod tradițional mici înseamnă că oamenii tind să rămână în apartamente pentru o perioadă lungă de timp, ceea ce înseamnă că investiția într-o bucătărie ar putea să nu fie o idee rea.

Cu toate acestea, deoarece chiriile au crescut foarte rapid în Germania, iar proprietarii sunt considerați a deține puterea momentan după ce Curtea Constituțională a renunțat la legea de plafonare a chiriei din Berlin în 2021, această situație poate fi acum o povară pentru chiriași, în special pentru cei care semnează noi contracte cu rate mai mari.

Modificări structurale

Chiriașii ar putea fi nevoiți să-și asume și costurile altor modificări structurale făcute de cel care a închiriat anterior, cum ar fi pardoseala, care poate costa din nou sute sau mii de euro. Plintele ar putea fi, de asemenea, adăugate la factura ta. Acordurile privind costurile de preluare sunt semnate de către chiriașul anterior (Vormieter) și noul chiriaș (Nachmieter) și trecute la dosar.

Corpuri de iluminat

Când intri în noul tău apartament german, probabil vei vedea o grămadă de fire electrice pe acoperiș. Acolo trebuie să instalezi corpuri de iluminat. Dacă nu ești sigur cum să faci acest lucru, sună la un electrician.

Electrocasnice

În plus, electrocasnicele nu sunt de obicei incluse în contractul de închiriere al apartamentelor noi din Germania, așa că va trebui să plătești pentru lucruri precum mașini de spălat, frigidere și congelatoare.

Depozit

Un alt cost pentru care trebuie să-l ai în vedere este Kaution sau depozitul. Aceasta înseamnă de obicei două sau trei luni din „chiria rece”. Deci, dacă Kaltmiete-ul tău este de 500 EUR, atunci depozitul tău va fi de până la 1.500 EUR. Proprietarul sau administratorul imobilului nu poate cere mai mult de trei luni de chirie pentru o proprietate rezidențială.

Această plată este o garanție pe care proprietarul o ia ca să nu piardă chiria sau dacă se deteriorează ceva în cadrul proprietății. Este un depozit, așa că ar trebui să îl primești înapoi, cu excepția cazului în care proprietarul susține că ai stricat apartamentul după ce te muți.

Garanția se poate plăti în trei rate. Unii proprietari sau agenți imobiliari vor face presiuni pentru a plăti integral acest depozit. Poți face acest lucru dacă dorești, dar este dreptul chiriașului să plătească în trei rate lunare.

Ce altceva ar mai fi de plătit?

Unii proprietari sau administratori de imobil îți vor percepe o taxă și pentru ca numele tău să fie notat pe soneria din dreptul apartamentului (Namenschilder). Da, chiar și pentru asta se plătește. Acest lucru poate costa între 10 și 50 de euro (sau chiar mai mult).

Cu toate acestea, legea în jurul acestui aspect este incertă. Potrivit unui caz raportat de ziarul Welt în 2012, proprietarii sau administratorii nu pot transfera toate costurile chiriașilor. De exemplu, cheltuielile pentru noile plăcuțe/etichete de identificare (sau curățarea țevilor în acest caz) nu sunt automat costuri de funcționare, a decis Tribunalul Augsburg. Numai cheltuielile curente sunt considerate costuri de exploatare.

În acel caz, proprietarul a enumerat cheltuielile pentru inscripționarea numelui și eliminarea unui blocaj de conductă în declarația costurilor de exploatare. Chiriașii au refuzat să restituie suma, iar proprietarul apartamentului i-a dat în judecată. Magistrații au decis că astfel de taxe pentru etichetarea numelui nu reprezintă costuri de funcționare. Înlocuirea însemnelor era legată de noua închiriere și, prin urmare, nu face parte din costurile de funcționare. Curățarea conductelor nu a făcut parte din operațiune pentru că era o reparație și proprietarul a trebuit să plătească pentru asta.

Există vreo modalitate de a evita aceste cheltuieli?

Nu chiar. Când vine vorba de a vă mobila apartamentul, poți încerca să cumpărați articole precum electrocasnice – sau întreaga bucătărie – de la chiriașul anterior și să obții o mică reducere. De asemenea, poți ridica articole second hand din locuri precum Ebay Kleinanzeigen.

O altă opțiune este să alegi un apartament gata mobilat. Acestea se găsesc de obicei în construcțiile noi, ceea ce înseamnă că și chiria va fi probabil mai mare decât într-un Altbau (cladire veche).

Pot să văd pentru ce sunt costurile de operare?

Da, ar trebui. Plătești costurile în sume fixe lunare și, conform legislației germane, proprietarul sau administratorul este obligat să plătească taxele pentru servicii anual. Declarația costurilor de funcționare (Betriebskostenabrechnung) trebuie să prezinte lucruri precum detalii despre costurile totale, modul în care cheltuielile sunt distribuite între chiriași și calculul cotei chiriașului.

Ce pot face dacă suspectez că sunt taxat prea mult?

Deoarece vrei să încerci să rămâi în relații bune cu proprietarul sau cu administrația imobilului, ai putea să le ceri clarificări cu privire la costuri înainte de a face orice demers. Alternativ, poți solicita sfaturi de la o asociație de chiriași (Mieterverein), care te poate îndruma și informa dacă ceva nu este în regulă și ar trebui contestat. De avut în vedere că și aderarea la o asociație de chiriași implică și ea unele costuri.